Alpine / Estudos / Desenvolvimento imobiliário
Complexo de
Uso Misto.
Estudos de viabilidade e desenvolvimento de conceito e produto para um complexo imobiliário de uso misto, integrando residencial de luxo, hotelaria e comércio.
- Localização
- Litoral Norte · SC
- Tipologia
- Uso misto · Residencial, hotelaria e comércio
- Atuação
- Desenvolvimento e estruturação
- Status
- Estudo concluído
Estudo conceitual de arquitetura · Imagem ilustrativa de proposta não executada
01 / Síntese executiva
Três classes de ativos.
Uma estratégia de desenvolvimento.
Estruturar o potencial de um terreno com distintas condições de ocupação em um empreendimento integrado, técnica e economicamente fundamentado.
A atuação da Alpine concentrou-se nos estudos de potencial construtivo e viabilidade econômico-financeira, além do desenvolvimento do conceito, da configuração dos produtos e de suas premissas mercadológicas. As análises fundamentaram a avaliação do negócio e a apresentação técnica ao proprietário da área.
11.793 m²
Área do terreno analisado
72.764 m²
Área construída preliminar
R$ 1,12 bi
VGV bruto projetado
R$ 309,7 mi
Lucro projetado na viabilidade
Indicadores de estudo preliminar. Não representam empreendimento aprovado, receita realizada ou resultado financeiro efetivamente obtido.
02 / Leitura urbanística
Potencial condicionado por diferentes parâmetros de ocupação.
O terreno apresentava condicionantes vinculadas à faixa de terrenos de marinha e à incidência de diferentes regimes urbanísticos, com setores de gabarito e índices de aproveitamento distintos. A leitura integrada desses limites foi determinante para a concepção do estudo de massa e para a distribuição dos usos.
Foram examinados parâmetros de ocupação, índices construtivos, recuos, gabaritos, áreas computáveis e não computáveis, implantação, acessos e necessidades de estacionamento, em conjunto com as condicionantes específicas de cada operação.
01 / Condicionantes
Regimes urbanísticos
Compatibilização de diferentes faixas de potencial construtivo e suas implicações sobre implantação e volumetria.
02 / Eficiência
Ocupação e circulação
Distribuição do programa, áreas comuns e acessos, considerando a autonomia operacional dos componentes.
03 / Massa
Estudo preliminar
Configuração de 72.764 m² de área construída estimada, dos quais 40.594 m² são identificados como computáveis no quadro preliminar.
Concepção volumétrica · Integração de edificações e espaços abertos
03 / Estratégia de produto
Produtos autônomos, com complementaridade operacional.
A definição do mix foi sustentada por pesquisa sobre dinâmica urbana, evolução da demanda regional, poder aquisitivo, oferta instalada de comércio e hospedagem, referências de mercados vizinhos e lacunas de infraestrutura. A hipótese de desenvolvimento combinou produtos de venda com estratégias distintas de comercialização e operação.
A integração não pressupunha a fusão das operações. O hotel teria estrutura e áreas de lazer próprias, com possibilidade de prestação de serviços ao residencial; o centro comercial operaria de forma independente, sob a porção residencial, com curadoria de usos e âncoras gastronômicas.
A / Residencial
Residencial de luxo
Produto habitacional orientado a alto padrão de ocupação e valorização das condições de frente marítima. O estudo preliminar discrimina 229 unidades residenciais em diferentes tipologias.
B / Hotelaria
Hotel independente
Operação hoteleira com infraestrutura própria e potencial de serviços complementares ao residencial, com estratégia de aproximação de operador especializado.
C / Comercial
Centro comercial
Área comercial com operação separada do residencial, previsão de âncoras e estratégia de pré-locação e eventual alienação institucional.
04 / Modelagem econômica
Viabilidade consolidada de ativos com dinâmicas comerciais distintas.
O modelo econômico combinou os três componentes em um fluxo consolidado, contemplando receitas projetadas, custo de implantação, permuta e resultado. O estudo considerou venda das unidades residenciais e possibilidade de alienação institucional dos ativos comercial e hoteleiro.
| Indicador | Valor projetado |
|---|---|
| VGV residencial | R$ 957,6 mi |
| VGV comercial | R$ 102,0 mi |
| VGV hoteleiro | R$ 65,2 mi |
| VGV bruto consolidado | R$ 1.124,8 mi |
| Permuta estimada (25%) | R$ 281,2 mi |
| Demais custos estimados | R$ 533,8 mi |
| Lucro projetado | R$ 309,7 mi |
Valores arredondados a partir do estudo de viabilidade apresentado. A estrutura de permuta adotada como referência pública é física, equivalente a 25% do VGV projetado. Não se trata de negociação concluída. O indicador de lucro reflete as premissas da modelagem preliminar.
05 / Premissas de implantação
Premissas comerciais e de financiamento consideradas na viabilidade.
Para testar a viabilidade do conceito, foram consideradas hipóteses de ingresso de capital de investidores, pré-vendas e financiamento bancário ou via recebíveis imobiliários, além de comercialização escalonada. Essas hipóteses integraram o cenário de análise; não representam mandato autônomo de captação ou financiamento executado pela Alpine.
01 / Capital
Captação de equity
Hipótese de participação de investidores no financiamento da implantação.
02 / Comercialização
Pré-venda residencial
Premissa de vendas em etapas, incorporada ao planejamento preliminar do fluxo de caixa.
03 / Shopping
Pré-locação de âncoras
Hipótese de ocupação por âncoras e possível alienação institucional do componente comercial.
04 / Hotel
Operador especializado
Premissa de operação hoteleira especializada, considerada na configuração e na análise do produto.
Estudo arquitetônico · Articulação de espaços exteriores
06 / Proposta fundiária
Suporte técnico à apresentação da proposta de permuta.
Com os estudos de potencial construtivo, conceito e viabilidade reunidos, a Alpine participou da apresentação técnica ao proprietário da área, esclarecendo as premissas do produto e seus indicadores econômicos. A negociação da permuta e de suas condições comerciais não integrou o escopo da Alpine.
A atuação incluiu a participação na apresentação do estudo, sem condução direta da negociação comercial das condições de permuta. A proposta permaneceu em análise por alguns meses, mas não evoluiu para contratação definitiva da área.
07 / Entregáveis e desfecho
Estudos de viabilidade e produto concluídos; empreendimento não implantado.
A Alpine consolidou condicionantes urbanísticas, desenvolveu a concepção do complexo e avaliou a viabilidade econômica dos três componentes. O estudo forneceu subsídios técnicos para a avaliação da permuta, sem que isso implicasse contratação de captação de recursos, negociação comercial ou execução do empreendimento.
Entregas / 01
Diagnóstico e conceito
Potencial construtivo, estudo de massa, pesquisa de mercado, definição do mix de usos e diretrizes do produto.
Entregas / 02
Viabilidade econômico-financeira
Análise de VGV, custos, resultado projetado e impacto da permuta física nas premissas do empreendimento.
Entregas / 03
Subsídios à decisão
Cenários de comercialização utilizados na viabilidade e participação na apresentação técnica ao proprietário.
Resultado do mandato: estudos e recomendações concluídos e submetidos à apreciação do proprietário. Não houve fechamento da permuta, execução de obra ou realização dos resultados financeiros projetados.
Documentação visual
Alpine / Viabilidade e desenvolvimento de produto
Desenvolver começa por compreender o potencial, as restrições e a estrutura do negócio.
Este estudo exemplifica a atuação da Alpine em viabilidade imobiliária e desenvolvimento de conceito e produto, integrando condicionantes urbanísticas, análise de mercado e modelagem econômico-financeira.
Material de caráter institucional. Perspectivas arquitetônicas e projeções financeiras referem-se a estudos preliminares de um empreendimento não implantado. Não constitui oferta de investimento, venda de unidades ou divulgação de empreendimento aprovado.