Alpine / Estudos / Originação e viabilidade
Multifamily.
Originação de oportunidade e estruturação preliminar de investimento residencial para geração de renda recorrente e valorização patrimonial.
- Localização
- Joinville · SC
- Tipologia
- Residencial Multifamily para renda
- Atuação
- Originação e viabilidade
- Status
- Terreno adquirido · Implantação não iniciada
01 / Síntese executiva
Uma oportunidade originada a partir de uma demanda patrimonial.
A identificação do ativo precedeu a concepção do empreendimento.
Um investidor patrimonial buscava oportunidades imobiliárias que combinassem renda operacional recorrente e potencial de valorização do patrimônio. A partir dessa demanda, a Alpine identificou, por meio de sua rede de relacionamentos, um terreno com potencial para implantação de um residencial Multifamily em Joinville.
A oportunidade foi apresentada juntamente com o estudo preliminar de produto, potencial construtivo, estimativa de investimento e modelagem econômica orientada à operação locatícia. O terreno foi posteriormente adquirido e permanece em carteira, aguardando o momento de implantação.
Imagem conceitual do produto estudado. O empreendimento ainda não foi construído.
16
Unidades residenciais previstas
R$ 3,4 mi
Investimento total projetado, incluindo terreno
R$ 327 mil
NOI anual projetado
9,6% a.a.
Yield on Cost projetado, arredondado
02 / Originação
Seleção do terreno vinculada à tese de renda.
Em vez de partir de um terreno previamente definido pelo investidor, a análise foi orientada por uma demanda de alocação patrimonial. A oportunidade identificada foi avaliada quanto à capacidade de receber um produto residencial com operação locatícia centralizada e custo de desenvolvimento compatível com a renda projetada.
A proposta considerou a dinâmica de Joinville, incluindo a entrada de novos residentes, o perfil de demanda por unidades compactas e o posicionamento de mercado de apartamentos com aproximadamente 51 m².
01 / Originação
Oportunidade
Identificação de terreno por meio da rede de relacionamentos da Alpine.
02 / Mercado
Demanda locatícia
Avaliação preliminar do público-alvo e da adequação da tipologia residencial à locação.
03 / Investimento
Dupla tese
Renda recorrente durante a exploração e valorização patrimonial no longo prazo.
03 / Produto
Configuração concebida para operação de renda.
A proposta de produto contemplou 16 apartamentos semimobiliados, com aproximadamente 51 m² por unidade, destinados à locação residencial tradicional. A operação foi concebida com gestão centralizada, visando padronização da experiência locatícia, controle de despesas e acompanhamento do desempenho do ativo.
| Parâmetro | Estudo preliminar |
|---|---|
| Área do terreno informada para o investimento | 507 m² |
| Unidades propostas | 16 |
| Área aproximada por unidade | 51 m² |
| Tipologia de locação | Residencial tradicional |
| Entrega prevista | Apartamentos semimobiliados |
| Operação considerada | Gestão locatícia centralizada |
Parâmetros conceituais do investimento, sujeitos a compatibilização com levantamento cadastral, estudos legais e projetos de desenvolvimento. O estudo técnico de potencial enviado anteriormente contém metragem de terreno distinta e, por isso, seus demais parâmetros não foram assumidos como definitivos nesta página.
04 / Viabilidade de renda
Da receita contratável ao resultado operacional projetado.
O modelo econômico avaliou o investimento integral — aquisição do terreno e implantação — em relação à capacidade potencial de geração de caixa do residencial estabilizado. A análise segregou receita bruta locatícia, deduções operacionais implícitas, NOI e retorno sobre o custo total de implantação.
NOI / Net Operating Income
R$ 327,4 mil por ano.
Resultado operacional líquido projetado do ativo estabilizado, antes de financiamento, tributos sobre a renda e despesas não contempladas na modelagem operacional.
| Indicador econômico | Projeção |
|---|---|
| Investimento total (inclui terreno) | R$ 3.400.000 |
| Aluguel por unidade / mês | R$ 2.200 |
| Receita bruta potencial / mês | R$ 35.200 |
| Receita bruta potencial / ano | R$ 422.400 |
| Deduções e despesas operacionais implícitas / ano | R$ 95.040 |
| NOI anual projetado | R$ 327.360 |
| Yield on Cost (NOI / investimento total) | 9,6% a.a. |
Receita bruta calculada com 16 unidades × R$ 2.200/mês × 12 meses. A diferença entre receita bruta e NOI é apresentada como deduções operacionais implícitas, sem atribuição a categorias específicas não informadas. O Yield on Cost calculado é 9,63% a.a.; valores arredondados para leitura institucional. Indicadores prospectivos, não realizados.
05 / Escopo e ciclo do ativo
Originação, viabilidade e proposta de operação integrada.
O estudo reuniu os elementos técnicos necessários à avaliação inicial da aquisição: análise de oportunidade, potencial de desenvolvimento, definição de produto, orçamento preliminar, receita locatícia projetada, NOI e retorno estimado sobre o investimento.
O modelo apresentado também considerou a possibilidade de a Alpine participar da gestão do desenvolvimento e, após a implantação, da gestão locatícia do ativo. Essas etapas permanecem futuras e não foram executadas.
01 / Realizado
Originação
Identificação e apresentação da oportunidade de terreno.
02 / Realizado
Estudo e viabilidade
Desenvolvimento de tese de produto, investimento estimado e projeção de renda.
03 / Previsto
Desenvolvimento
Gestão da implantação conforme futura decisão de investimento.
04 / Previsto
Gestão de renda
Administração centralizada da operação locatícia estabilizada.
06 / Desfecho
Terreno adquirido. Implantação ainda não iniciada.
Após a apresentação da oportunidade e de suas premissas econômico-financeiras, o investidor concluiu a aquisição do terreno. O início do empreendimento permanece condicionado à definição de oportunidade de mercado, cronograma e aprovação dos próximos estágios de desenvolvimento.
Resultado efetivo: aquisição do terreno. O estudo forneceu uma base técnica para avaliação do investimento. A vinculação causal exclusiva da aquisição à recomendação da Alpine não foi estabelecida. Os indicadores de receita e retorno correspondem à projeção de operação futura, e não a resultados realizados.
Alpine / Originação e viabilidade
A oportunidade imobiliária começa na identificação do ativo e na consistência da tese de investimento.
Este estudo exemplifica a atuação da Alpine em originação de oportunidades e viabilidade de investimentos para renda, integrando seleção do terreno, definição de produto e modelagem econômica.
Material de caráter institucional. A perspectiva arquitetônica e as projeções financeiras referem-se a estudo preliminar de um empreendimento não implantado. Não constitui oferta de investimento, promessa de rentabilidade ou divulgação de empreendimento aprovado.